Det er utrolig vigtig for os at du som boligkøber, har forståelse for hvad der er op og ned i boligkøbsprocessen.
Dyk ned i vores ordbog som gør det lidt nemmere for boligkøbere at forstå mange af de boligtermer der indgår i forbindelse med køb af bolig, som eks. tinglysning, omskødning, grundskyld, advokatforbehold og pantebrev mv.
Når du som køber modtager en købsaftale fra en ejendomsmægler, er der normalt et såkaldt ‘advokatforbehold’ skrevet ind i købsaftalens vilkår. Det indebærer, at din underskrift på købsaftalen er betinget af, at din advokat/køberrådgiver godkender handlen, normalt indenfor en frist på 3-5 dage. Advokatforbeholdet kan således supplere den lovbestemte fortrydelsesret for køber og er modsat fortrydelsesretten gratis at benytte sig af.
Hvis man ved indfrielsen af en gammel gæld får udarbejdet et afgiftspantebrev, kan man spare stempelafgiften ved optagelsen af et nyt lån. Afgiftspantebrevet er ikke et pantebrev som så, og det kan ej heller fungere som et.
Indenfor ejendomshandel vil allonge betyde tilføjelse til en skriftlig aftale.
En andelsboligforening eller andelsboligselskab er en forening eller et selskab, der har til formål at erhverve, eje og drive en ejendom til beboelse for andelsboligforeningens medlemmer. Den enkelte andelshaver ejer således ikke deres bolig, men ejer til gengæld en andel af foreningen, og har i den forbindelse fået brugsretten til en bolig.
En almen boligorganisation kan være organiseret på andelsbasis. Men de adskiller sig på mange måder fra de private andelsboligforeninger. Først og fremmest ved at tildeling og udlejning sker efter reglerne om udlejning af almene boliger.
Tinglysningsretten kan give påtegning/retsanmærkning på et dokument, hvis dokumentets indhold ikke er i overensstemmelse med det, der står i tingbogen. Når disse uoverensstemmelser er bragt i orden, slettes retsanmærkningen. Skødet er nu anmærkningsfrit og køber er endelig ejer af ejendommen på de vilkår, der er aftalt.
Når du som køber modtager en købsaftale fra en ejendomsmægler, er der normalt et såkaldt bankforbehold skrevet ind i købsaftalens vilkår. Det indebærer, at din underskrift på købsaftalen er betinget af, at din bank godkender handlen, normalt indenfor en frist på 3-5 dage. Bankforbeholdet kan således supplere den lovbestemte fortrydelsesret for køber og er modsat fortrydelsesretten gratis at benytte sig af.
En bankgaranti fungerer i princippet på samme måde som en almindelig garanti. I stedet for at det enten er sælger eller køber, der udsteder garantien til modparten, er det banken, som påtager sig ansvaret. Når der udstedes en bankgaranti, betyder det, at køber kan foretage købet og sælger har sikkerhed for betalingen. Uden en bankgaranti vil visse købs- og lejeaftaler ikke kunne gennemføres.
Hvis der i en aftale er krav om sikkerhedsstillelse i form af en bankgaranti, skal du indledningsvis kontakte din bank, som derefter vil lave en kreditvurdering af dig. En kreditvurdering undersøger din finansielle situation i forhold til lønindkomst, indestående på bankkonti osv. Hvis garantien accepteres af banken, kan du og sælger fortsætte købet
En BBR-meddelelse er en udskrift af de oplysninger, der er registreret i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) hos kommunen for den pågældende ejendom.
I BBR fremgår bygningens identifikation, opførelsesår, beliggenhed, størrelse, tekniske forhold, indretning, installationer og anvendelse. Oplysningerne er baseret dels på ejerens indberetninger og dels på kommunens egne oplysninger.
BBR er en entydig registrering af alle bygninger, bolig- og erhvervsenheder samt eventuelle tekniske anlæg og tekniske enheder mv. og stiller data til rådighed for offentlige myndigheder, koncessionerede selskaber, personer og virksomheder.
Oplysningerne i BBR bruges blandt andet også ved optagelse af lån og ved forsikring af ejendommen.
Bebyggelsesprocenten er den procentdel af grundens areal, som det samlede areal arealet af bebyggelsen på grunden må udgøre. Bebyggelsesprocenten angiver, hvor meget areal du må bygge ift. grundens størrelse. Alt, hvad der er bygget på grunden, tæller med, når man skal udregne, hvad bebyggelsesprocenten er.
Bebyggelsesprocenten udregnes ved at sammenholde det samlede boligareal plus øvrige småbygninger, udestuer, overdækkede terrasser m.v. med grundens størrelse.
Dog kan de første 50 m2 (for rækkehuse 20m2) overdækning af fx terrasse, udhus, carport o.l. fratrækkes, når man udregner en bebyggelsesprocent.
Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, og når alle forbehold er opfyldt, kan handlen betragtes som endelig. Herefter går købet ind i sin opfølgende fase, hvor handlen skal berigtiges.
At berigtige en bolighandel vil i praksis sige at gennemføre handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Sælger skal have sine penge, og du skal som køber skal have sikret din ret over ejendommen. Du får sikret denne ret ved at skødet tinglyses, idet du dermed bliver registreret som ejer af boligen.
At berigtige handlen betyder kort sagt, at købsaftalen gennemføres i praksis, således at sælger i sidste ende modtager købesummen, og du som køber samtidig opnår ejendomsret over boligen.
Der skal bl.a. udarbejdes skøde, som skal tinglyses, der skal laves en refusionsopgørelse og evt. en reguleringsopgørelse, og sælger skal indfri og aflyse de lån, som du ikke skal overtage m.m.
Skøde, hvor overdragelse af ejendommen er betinget at, at visse betingelser skal være opfyldt. Disse betingelser kan f.eks. være købesummens betaling eller noget praktisk der skal udføres før overdragelsen.
Et betinget skøde gælder ikke som et endeligt skøde, da der endnu er betingelser der ikke er opfyldt. Et endeligt skøde skal udarbejdes når alle betingelserne i det betingede skøde er opfyldt.
Kommunen kan udpege dit hus som bevaringsværdigt, hvis det har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, som anses for bevaringsværdige, og som har en lokal eller regional betydning.
Det vurderes ikke alene, om huset er særligt gammelt eller smukt, men også om huset som helhed anses som unikt for sin tid eller hustype. Når et hus har status som et bevaringsværdigt hus, gælder det kun husets ydre såsom facade, sokkel eller fundament, vinduer, døre, tag, kviste og skorstene. Her kan der være nogle særlige konstruktioner, detaljer eller materialer, der er specielle eller unikke. Derfor skal du være opmærksom på, at der kan gælde særlige regler for, hvad du må udføre af ændringer på de ydre dele af dit hus. Det er kommunen, som fastsætter disse regler.
Er et hus derimod bygningsfredet, er det hele huset – ude som inde, der er fredet. I det tilfælde skal alle ændringer godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen.
I Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB) kan du søge på alle adresser i Danmark og se, om der er registreret en fredet eller bevaringsværdig bygning (2019).
Når du optager et realkreditlån, sælges der på dine vegne obligationer med sikkerhed i din ejendom svarende til lånet. Du betaler en rente til obligationsejeren og derudover et bidrag til et realkreditselskab.
Bidragssatsen beregnes efter, hvor stor en andel af boligens værdi, der er belånt. Bidraget dækker realkreditselskabets omkostninger ved at formidle lånet mellem långiver og låntager samt øvrige driftsomkostninger herunder tab på udlån. Bidraget dækker også selskabets udgifter til at leve op til myndighedskrav, ikke mindst opbygning af reserver til sikkerhed for lånene.
Bidragssatsen er altså den løbende omkostning, som en låntager betaler til et realkreditselskab for at have et realkreditlån. Det enkelte selskab bestemmer selv størrelsen af bidragssats for de enkelte lån.
Et boligkøbsbevis er dokumentationen for hvad du har råd til at købe bolig for. Beviset bliver lavet på baggrund af din privatøkonomi. Er du gift eller samlevende er det jeres samlede økonomi, der bliver regnet på.
Du skal have de seneste tre lønsedler og den seneste årsopgørelse fra Skattemyndighederne med til mødet i banken. Du skal også medbringe et budget med dine forventede udgifter til boligen. Så beregner din rådgiver ud fra dine boligønsker og din økonomi, hvor meget du kan bruge på boligudgifter.
Et boliglån er et lån optaget med sikkerhed/pant i en ejendom. I Danmark kan lånetypen opdeles i følgende:
Realkreditlån: Boliglån, som normalt kan optages i op til 80 % af ejendommens værdi gennem et realkreditinstitut. Disse finansieres via obligationer og den ny slags særligt dækkende realkreditobligationer kaldet SDRO.
Pantebreve: Boliglån, som normalt optages inden for 60-100 % af ejendommens værdi. De kaldes sælgerpantebreve, hvis de udstedes til sælgeren af ejendommen, og blot pantebreve, hvis de optages gennem boliglånsudbyder. Derudover kan der udstedes pantebrev til ejeren (ejerpantebrev), der kan lægges til sikkerhed for lån.
Banklån: Boliglån ydes også som almindelige banklån, dvs. hvor der ikke udstedes obligationer på baggrund af lånet, men at banken blot finansieres det via sine øvrige finansieringskilder, herunder indlån.
En boligydelse er en månedlig ydelse, man som andelshaver betaler til andelsboligforeningen. Boligydelsen er ikke den samlede betaling for at bo i andelsboligen, da der ud over boligydelsen typisk skal betales til lån, som man optager i forbindelse med køb af boligen.
Boligydelsen dækker typisk andelsboligforeningens udgifter til ejendomsskat, lån, almindelig vedligeholdelse af ejendommen, administrator, evt. opsparing m.m.
Byggeretten er en ret til at opføre byggeri, hvis visse betingelser er opfyldt. Byggeretten har krav til de bebyggelsesregulerende forhold, som består i bebyggelsesprocent, etageantal samt højdeforhold og grundstørrelse.
Byggeretten er ikke gældende, hvis der i en lokalplan eller byplanvedtægt er fastsat andre bestemmelser. En kommune vil derfor kunne fastlægge andre bestemmelser for et eller flere områder gennem en lokalplan.
En byggesagkyndig (også kaldt en bygningssagkyndig) er en byggeteknisk uddannet person som er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til at udarbejde tilstandsrapporten på vegne af sælger. Man kan ved boligkøb også benytte sig af en byggesagkyndig, som hjælper med at skabe klarhed over, hvilken vare/bolig man er ved at købe. Herunder husets kvaliteter, eventuelle skavanker og fremtidsmuligheder.
Afhængig af hvilken type byggeri du skal i gang med, kan det være nødvendigt at søge byggetilladelse hos kommunen. De byggesager, der kræver byggetilladelse kan også være nedrivning eller byggeri af mindre sekundære bygninger på din grund. Det kan fx være opførelse af udhuse og skure eller overdækninger, hvis det samlede areal af sekundære bygninger overskrider 50 m2 (20 m2 for rækkehuse), eller ikke kan overholde de gældende regler.
Hvis arealet i boligen ændres, eller der sker andre væsentlige ændringer af din bolig, kræver det også en byggetilladelse. Du må ikke gå i gang med byggeriet, før du har fået tilladelse.
Uanset hvilket projekt du skal i gang med, skal du overholde de krav, der er det på tidspunktet gældende bygningsreglement. Det vil fx være regler for højde og afstande på byggeriet. krav til konstruktioner, isolering brandforhold og fx at arealet af det samlede byggeri overholde bebyggelsesprocenten på din grund. Det gælder også bygninger, som fx skure udhuse garager og carporte der ikke skal søges byggetilladelse til eller tilladelse.
I enkelte tilfælde med flere interesserede købere kan sælger vælge at gå i budrunde. Proceduren vil i givet fald være følgende:
Ejendomsmægleren orienterer de interesserede købere om reglerne for budrunden. De interesserede købere opfordres til at komme med bud inden tidsfristen (dato og klokkeslæt). Køberne modtager et udkast til en købsaftale med en skønnet kontantpris plus et tillæg. Køberne får tid til at gennemgå boligen med en bygningssagkyndig og til at gennemgå købsaftale, tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og andre vigtige dokumenter med deres juridiske og økonomiske rådgivere. Køberne afgiver deres bud. Ejendomsmægleren viser alle de indkomne bud til sælger. Sælger kan frit vælge, om han eller hun vil acceptere et af de indkomne bud eller afvise dem alle. Efterfølgende skal alle tilbudsgivere have tilsendt en budjournal, hvor de forskellige købstilbud fremgår i anonymiseret form.
Se yderligere information i budbekendtgørelsen.
Hvis du ikke har bopæl i Danmark og heller ikke tidligere har haft det i sammenlagt 5 år, så kan du som udgangspunkt kun købe fast ejendom her i landet med tilladelse fra Justitsministeren. Tilladelse søges gennem Civilstyrelsen.
Når man køber en bolig, skal man normalt deponere et beløb hos ejendomsmægleren, pengeinstituttet eller en advokat. Når handlen går i gennem eller hvis købet fortrydes, betales pengene tilbage.
Mange tror, at deponering og udbetaling er det samme. Men hvor udbetalingen udgør 5% af købesummen, så er der særskilte regler for en deponering. Beløbet, der ligger til grund for deponeringen, har derfor ikke noget med udbetalingen at gøre.
Typisk sker deponeringen 3-10 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af køber og sælger. Det er køber der i samarbejde med købers bank sørger for at indbetale pengene på fx ejendomsmæglerens konto.
Debitor er en betegnelse for en person, som skylder noget til en anden. Når det kommer til bolighandel, bliver du debitor, når du for eksempel låner penge til finansieringen af dit boligkøb. Her skylder du banken og/eller realkreditinstituttet en sum penge, hvilket gør dig til debitor og dem til kreditor.
Det er et debitorskifte, når personen (debitor), der skylder penge væk, overdrager sin gæld en anden person. Et debitorskifte er dermed en overdragelse af gæld. Personen, der overtager gælden og bliver den nye debitor, overtager også de vilkår og krav, der gjaldt for den oprindelige debitor – medmindre andet er aftalt med kreditor.
Debitorskifte sker oftest ved bolighandler, hvor ejerpantebrevet, der beskriver gældsforholdet i boligen, skal overdrages til den nye ejer.
Der vil næsten altid skulle ske et debitorskifte i forbindelse med købet af en ejerlejlighed. Når du overtager en ejerlejlighed fra den tidligere ejer, overtager du også dennes forpligtelser over for ejerforeningen. Disse forpligtelser er knyttet til selve lejligheden, hvorfor det ikke er muligt at fraskrive sig forpligtelserne.
Hvis du er ved at købe ny bolig, vil du i købsaftalen aftale en formel overtagelsesdag med sælger. Denne overtagelsesdag er dagen hvor du som køber formelt overtager ejendommen. Det er også denne dato som vil fremgå af skødet som i sidste ende bliver tinglyst.
Sideløbende med den formelle overtagelsesdag, kan det aftales, at du som køber får adgang til ejendommen før tid. Såfremt dette er tilfældet, kaldes datoen, hvor du får adgang til ejendommen, for dispositionsdagen.
Normalt vil det være aftalt, at de almindelige faste udgifter til ejendommen, herunder ejendomsskatter, renovation, skorstensfejning, mv. overgår til dig som køber pr den formelle overtagelsesdag. Til gengæld vil det normalt være aftalt, at forbrugsudgifter til el, vand og varme overgår til køber fra den dato der gives dispositionsret fra.
Når du vil købe en bolig, skal du som minimum kunne betale 5% af købesummen selv. Det kaldes egenfinansiering. Resten af beløbet kan du låne i et realkreditinstitut (op til 80% ved helårsbolig og 75 % ved fritidsbolig) og i banken (op til 15% ved helårsbolig og 20% ved fritidsbolig).
Ejendomsavancebeskatning er beskatning af fast ejendom, som først får sin virkning ved salg. Ved ejendomsavancebeskatning beskattes fortjenesten af ejendomssalget, som udgøres af avancen mellem anskaffelses- og salgssummen.
Man er ikke underlagt ejendomsavancebeskatning, hvis man hører inde under parcelhusreglen. Reglen betyder, at din gevinst ved salg kan være skattefri, hvis boligen opfylder nogle kriterier.
Ejendomsskat kaldes også for grundskyld. Det er en skat på din grund, som du som boligejer skal betale til kommunen.
Man får én gang årligt tilsendt en ejendomsskattebillet, hvorpå det fremgår hvad man skal betale i ejendomsskat. Betalingerne falder to gange årligt, henholdsvis ultimo januar og ultimo juli.
Ejendomsskat og ejendomsværdiskat bliver ofte forvekslet med hinanden. Forskellen ligger i, at ejendomsskat er en afgift, der betales på grundlag af grundens værdi, mens ejendomsværdiskat er en afgift der betales på grundlag af den offentlige ejendomsværdi (den offentlig vurdering).
Hvad du skal betale i ejendomsskat afhænger af, hvilken kommune du er bosat i. Det er nemlig din kommune som fastsætter grundskyldspromillen. Afhængig af hvilken kommune du bor i, så er grundskyldspromillen fastsat til et sted mellem 16 og 34 promille. Du kan se din kommunes skattesatser hos Skatteministeriet.
Ejendomsværdiskat er en beskatning af værdien af din ejerbolig. Du skal betale skat af den, hvis du selv bor i boligen, og altså ikke hvis den for eksempel er lejet ud.
Du betaler én procent af din ejendomsværdi i skat om året. Det vil sige, at hvis du har en bolig med en ejendomsværdi på tre millioner kroner, betaler du 30.000 kroner i ejendomsværdiskat. Er ejendomsværdien over 3.040.000 kroner, stiger skatten til tre procent for resten af beløbet. Det vil sige, at hvis din ejendomsværdi er 3.140.000 kroner, så betaler du ejendomsværdiskat på tre procent af de sidste 100.000 kroner.
Det er den offentlige ejendomsvurdering, der er afgørende for, hvad du skal betale i ejendomsværdiskat. Det er forskelligt fra ejendom til ejendom, hvad det er for en vurdering, der gælder. Reglen er, at din ejendomsværdiskat altid bliver udregnet på baggrund af den laveste af følgende tre vurderinger:
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som typisk er en del af en større ejendom, oftest en etageejendom. Hver ejerlejlighed har et selvstændigt nummer under hovedejendommens matrikelnummer, således at der kan tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed i hovedejendommen. Ejeren af en ejerlejlighed ejer direkte selve lejligheden, mens grund, trapper m.v. ejes af alle ejerne i fællesskab. Det fælles ejerskab udøves gennem ejerforeningen, som alle ejere er medlem af.
Et ejerlejlighedsskema indeholder relevante oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningen. Et ejerlejlighedsskema kaldes undertiden også et ‘administratorskema’, da det er ejerforeningens administrator der besvarer det.
Skemaet indeholder oplysninger som:
Der vil ligeledes være bilag knyttet til ejerlejlighedsskemaet, heriblandt kopi af foreningens seneste årsregnskaber, budgetter, seneste generalforsamlingsreferater samt ejerforeningens vedtægter og husorden.
De relevante dokumenter i forbindelse med køb af ejerlejligheder er:
Et ejerpantebrev oprettes når ejeren af en bolig eller andet formuegode ønsker at stille sikkerhed for et lån, f.eks. en kassekredit, i et pengeinstitut. Ejerpantebrevet tinglyses i Tinglysningsretten med ejeren som både debitor og kreditor, mens den der modtager sikkerheden tinglyses som underpanthaver.
En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker køberen af en bolig mod skjulte skader, fejl og ulovlige installationer, der ikke fremgår af tilstandsrapporten og el-installationsrapporten. Køberen må ligeledes ikke have kendskab til skader, fejl eller ulovlige installationer inden overdragelsestidspunktet, hvis forsikringen skal dække.
Forudsætningen for at tegne en ejerskifteforsikring er, at man har en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Sammen udgør disse tre elementer byggestenene i Huseftersynsordningen.
En ejerskifteforsikring udbydes af private forsikringsselskaber i Danmark.
Ejerudgiften er de udgifter på en given ejendom eller bolig, som skal betales årligt. Ejerudgiften fremgår af salgsopstillingen. Denne årlige udgift skal betales for boligen, uanset hvordan man, som køber, har påtænkt at finansiere boligen eller betale den kontant. Det betyder, at udgifter til kreditforeningslån og banklån eller anden finansiering, ikke medtages i ejerudgiften. Derudover medtages heller ikke udgifter til forbrug af el, varme og vand.
Typiske ejerudgifter på et helårshus er ejendomsskat, rottebekæmpelse, renovation, husforsikring og ejendomsværdiskat. Derudover kan der være faste udgifter til skorstensfejer, grundejerforening eller andre foreninger, hvor der pligt til at være medlem.
El-installationsrapporten er en uvildig og professionel gennemgang af boligens elektriske installationer, deres lovlighed og funktionsdygtighed og er, sammen med tilstandsrapporten, en forudsætning for at kunne tegne ejerskifteforsikring ved en bolighandel. En elinstallationsrapport foretages af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.
Det dokument, hvoraf det fremgår, at samtlige betingelser for en handel er opfyldt, og at man endegyldigt ejer ejendommen.
Det endelige skøde udformes når alle betingelser i handlen/overdragelsen er opfyldt. Skødet er navnet på det det dokument, der skal fortælle offentligheden, at du er den retmæssige ejer af boligen. Du offentliggøre skødet, ved at tinglyse det, og derved placere det i tingbogen. Et dokument der bliver tinglyst, skal overholde en række krav, der står skrevet i tinglysningsloven, og tinglysnings bekendtgørelsen. Fordi at skødet er en offentliggørelse, vil det typisk blot indeholde de vigtigste data omkring handlen. Typisk vil skødet indeholde ting som hvem sælger og køber er, hvad der er blevet handlet, hvilken dato overdragelsen sker, og sidst men ikke mindst, beløbet der er aftalt, og hvordan det bliver finansieret. Rent praktisk set, har man ikke længere et skøde fysisk, da det bliver tinglyst digitalt. Netop fordi at tinglysningen sker digitalt, vil det normalt kun skulle underskrives ved hjælp af NemID, dog skal det stadig underskrives af både køber og sælger.
Når en bolig sælges eller udlejes, skal den have en gyldig energimærkning. En energimærkning er en vurdering af en bygnings energimæssige tilstand.
Alle nyopførte bygninger på 60 m2 eller derover skal energimærkes som en kontrol af, at bygningen overholder energikravene i bygningsreglementet.
De fleste bygninger, der anvendes til beboelse eller erhverv, skal energimærkes ved salg eller udleje. Det gælder:
Ved salg af en ejerlejlighed eller ved salg af en andels/anpartslejlighed i en etageejendom skal ejer-, andels/anpartsforeningen betale for energimærkningen og stille den til rådighed for sælger.
Etageareal beregnes ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende. Yderligere def. kan ses i bygningsreglementet.
Når man skal sælge bolig gennem en ejendomsmægler, udarbejdes der en formidlingsaftale. Det er en skriftlig aftale om, at ejendommen skal udbydes til salg. Aftalens detaljer bestemmes af mægler og sælger, men den skal følge reglerne i aftaleloven, så aftalen er klar og tydelig.
Formidlingsaftalen skal indeholde en række oplysninger, før du skriver under, som er angivet nedenfor.
Ønsker man som køber at fortryde et køb af en fast ejendom, løber der en frist på 6 hverdage fra handlens indgåelse. Køber skal inden for fristen give sælger eller dennes repræsentant (typisk sælgers ejendomsmægler) skriftlig underretning herom. Benyttelse af fortrydelsesretten koster køber 1 pct af købesummen, som betales til sælger. Man ser sjældent fortrydelsesretten anvendt i praksis, da køber i langt de fleste tilfælde er dækket ind af et sideløbende bank/advokatforbehold, som er gratis at benytte sig af.
Forældrekøb er, når du køber en ejerbolig for at leje den ud til dit barn. Ved forældrekøb skal du vælge mellem tre beskatningsmetoder: Almindelige skatteregler, kapitalkastordning eller virksomhedsordningen. Se mere på skats hjemmeside.
Du skal betale skat af huslejeindtægten (markedslejen), men du skal ikke betale ejendomsværdiskat ved forældrekøb.
Friværdi betyder at en fast ejendom eller et andet aktiv er belånt med et mindre beløb end aktivets aktuelle handelspris, fastsat ved en realistisk og uafhængig vurdering, og at der derfor er plads til yderligere belåning. For en kreditforening betyder friværdi, at der er plads til yderligere belåning af den faste ejendom indenfor de fastsatte belåningsgrænser på 60 eller 80% af kreditforeningens vurderingspris for ejendommen.
Forsikringen dækker selve din bolig modsat en indboforsikring, som dækker indbo i boligen. Typisk dækker husforsikringen skader, der opstår i forbindelse med brand, storm, sne og frost og pludselige vandskader. Den dækker normalt også de skader, der kan opstå ved indbrud og hærværk på de ting, der er omfattet af husforsikringen. Fælles for dækningen er, at skaderne skal opstå pludseligt og uventet. Du får altså ingen dækning, hvis skaden fx skyldes lang tids manglende vedligeholdelse.
Når du køber hus – og højst sandsynligt i den forbindelse optager et realkreditlån, er det et krav fra dit realkreditinstitut, at du tegner en husforsikring herunder en brandforsikring, som gælder fra overtagelsesdagen, eller fra den dag, du får disposition over boligen.
Hæftelse er det juridiske term for en økonomisk forpligtelse eller et krav i ejendom eller likvide midler der påhviler den hæftende part.
Man kan få håndværkerfradrag (servicefradrag) for udvalgte serviceydelser og håndværksydelser, som er udført i hjemmet eller fritidsboligen.
Attesten er baseret på en søgning om en specifik matrikel i den fællesoffentlige landsdækkende database på jordforureningsområdet, DKjord.
Attesten kan se ud på følgende 5 måder:
En kommuneplan er betegnelsen på en samlet plan, som den stedlige kommunalbestyrelse udarbejder for kommunen.
Kommuneplanen skulle være en samlet rammeplan for arealanvendelsen i en given kommune og indeholde oplysninger om de tilsigtede tiltag inden for blandt andet:
I dag benytter et stigende antal boligkøbere også ejendomsmæglere til rådgivning. Disse ejendomsmæglere betegnes ofte som købers mægler eller køberrådgiver. Køberrådgivning er som begreb stadig nyt i Danmark, men er mere udbredt i andre europæiske lande og USA.
En ejendomsmægler har historisk set i Danmark altid været sælgers mand. Men køberrådgivning ses ligeledes af mange boligkøbere som en god investering på sigt, hvis de vil sikre sig, at bolighandlen forløber nemt og gnidningsfrit.
Udover selve prisen på boligen, skal du som køber betale en række andre udgifter i forbindelse med boligkøbet. Det kalder man købers kontantbehov.
I købers kontantbehov medtages typisk udgifter til:
Her kan du se hvordan de forskellige udgiftsposter specificeret:
Kvadratmeterprisen er prisen pr. kvadratmeter beboeligt areal i en bolig. Dette kan være et godt grundlag, når du vil sammenligne boliger eller områder. I kvmprisen indgår ikke kælderareal som hovedregel, da kælder kun i sjældne tilfælde kan tælle med som boligareal. Et andet relevant benchmark er vægtet areal, hvor man bl.a. har været inde og tælle kælderarealet med i beregningen (40 pct set i forhold til normalt boligareal).
Angiver hvor lang tid en bolig har været til salg online.
Lokalplan er betegnelsen på en type plan, som kommunalbestyrelser udarbejder for anvendelsen af et område. I en lokalplan kan – og i nogle tilfælde skal – en kommunalbestyrelse fastsætte bindende bestemmelser for et (bestemt afgrænset) område.
Se yderligere info under kommunalplan / lokalplan.
Løsøre er flytbare ting som f.eks. møbler og hårde hvidevarer. Det skal stå i købsaftalen, hvis evt. løsøre følger med i en ejendomshandlel.
En god tommelfingerregel er, at hvis man vender boligen på hovedet, så er det, der falder ud, løsøre, som ikke medfølger i handlen. Fx er skabe som udgangspunkt løsøre, men hvis det er et indbygget skab, så følger det med boligen.
Når man køber en helårsbolig, følger løsøre som udgangspunkt ikke med i handlen, medmindre andet er aftalt. Hvis man derimod køber et sommerhus, så følger løsøre som udgangspunkt med.
Ved ”netto-arealet” forstås normalt det indvendige gulvareal i samtlige rum. Der findes ikke en lovreguleret definition eller faglig standard for beregning af ”netto-arealet”. Man skal være opmærksom på om f.eks. indbyggede skabe, radiatorskjulere o.lign. medregnes eller ikke.
”Netto-arealet” findes ikke i BBR eller andre offentlige registre. Det tinglyste areal og BBR-arealet vil således altid være større end ”netto-arealet”, idet væggene medregnes.
Overtagelsesdatoen er den i købsaftalen fastsatte dato, hvor køber overtager ejendommen og ejendommens forpligtelser. Det vil være overtagelsesdagen som registreres i de offentlige registre og videreformidles til Skat, kommune og regioner.
Parcelhusreglen er en regel indenfor skatteretten, hvorved fortjeneste ved afståelse af én- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse er skattefri, hvis to betingelser er opfyldt.
Radon er en radioaktiv gasart, der findes i større eller mindre grad i alle boliger. Den trænger ind i boligen gennem revner og utætheder i kældervægge og gulve, der ligger mod jorden. En høj koncentration af radon i boligen kan være farligt for dit helbred.
På hjemmesiden dingeo.dk kan man tjekke radonniveauet for de enkelte husstande i Danmark. Man kan ligeledes finde et radonkort for Danmark på den bagerste side af tilstandsrapporten.
Umiddelbart efter at have konstateret en mangel, skal køberen af ejendommen henvende sig til sælgeren og gøre opmærksom på forholdet. Overholdes denne reklamationsfrist ikke, fortaber køberen muligheden for at gøre sit krav gældende over for sælgeren.
For at klarlægge om der er tale om en mangel, om omfanget af en sådan og om udgifterne til udbedring er det ofte nødvendigt at arrangere et sagkyndigt syn og skøn.
Hvis manglen ikke er omfattende nok (ligger under bagatelgrænsen) til, at sælgeren eller andre kan ifalde ansvar for den, eller hvis sælger gyldigt har fraskrevet sig ansvaret for denne type fejl, kan køber ikke rette krav mod nogen for udbedring af manglen. Ansvaret herfor påhviler således alene køberen.
Er manglen dækket af køberens ejerskifteforsikring, skal skaden anmeldes hertil. Man skal være opmærksom på, at der på denne type forsikringer er en vis selvrisiko.
Et realkreditinstitut låner penge ud til dig, der gerne vil købe bolig eller forbedre din bolig. Lånet finansieres ved at udstede obligationer, som investorer så kan købe.
Du kan låne op til 80% af boligens købesum i et realkreditinstitut ved helårsboliger og 75% ved fritidsboliger.
Refusionsopgørelsen opgør de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen, og som i realiteten skal betales af køber fra overtagelsesdagen. For hver udgiftspost skal det gøres op, hvad sælger reelt har brugt til sammenligning med, hvor meget han har betalt forud aconto, så man til sidst kommer frem til, hvad køber skylder sælger – eller omvendt. Nedenfor er angivet de poster der typisk figurerer i refusionsopgørelsen alt efter om det er en lejlighed eller et hus man har med at gøre.
Salgsopstillingen er en oversigt over ejendommens økonomiske forhold samt en beskrivelse af ejendommen. Den kan rekvireres hos ejendomsmægleren eller via internettet.
Indenfor ejendomshandel omfatter begrebet sælgers betaling til ejendomsmægler, for salget af en ejendom.
I Danmark kan man opstille 3 kloakeringssystemer.
Separatkloakering kan være omkostningsfuldt for den enkelte husejer, hvis kommunen har et krav herom. Man kan tjekke, om der er planer om separat kloakering i et område, og hvor langt de eventuelt er kommet, ved at finde spildevandsplanen for sin kommune på kommunens hjemmeside.
En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. Servitutten kan for eksempel have noget at gøre med, hvem der må råde over ejendommen (rådighedsservitut) eller betyde, at din ejendom skal holdes i en bestemt tilstand (tilstandsservitut).
Typisk kan en servitut indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund, eller hvordan din ejendom skal være tilsluttet forsyningsnettet.
Servitutter kan i det hele taget indeholde mange forskellige bestemmelser, der strækker sig fra simple ting, som hvor høj din hæk må være, til mere specifikke krav om at der fx ikke må holdes en bestemt type husdyr på grunden. En servitut kan også bestemme, at du skal være medlem af områdets grundejerforening. Eller et dokument udarbejdet af den tidligere ejer og nabo omkring brugsret til grunden.
En servitut kaldes ofte også for en byrde eller bestemmelse. Endvidere går de også under betegnelsen ”deklaration”, som betyder “erklæring”.
Et skøde er det dokument, der sikrer dig ret til sælgers bolig, du får tinglyst din adkomst til boligen via skødet.
Indførelsen af den digitale tinglysning i 2009 medførte, at alle skøder i dag er digitale dokumenter. Et skøde skal således udarbejdes, underskrives og tinglyses elektronisk via tinglysning.dk. Skødet indeholder de helt basale oplysninger om bolighandlen, herunder navn på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdag.
Standardfinansiering som begrebet er lavet for at give indblik i, hvor meget boligen koster at låne til. Samtidig er det lavet som et sammenligningsværktøj, da alle standardfinansieringer er beregnet på samme måde. Kigger man derfor på to boliger samtidigt, vil man kunne sammenligne boligerne på låneomkostninger.
Standardfinansiering beregnes ud fra boligens kontantpris fratrukket udbetalingen. Den består af en 5% udbetaling, som er oprundet til nærmeste 5.000 kr. og udgør mindst 25.000 kr. Derudover består den af et 30-årigt, 80%, fastforrentet realkreditlån med afdrag, som ligger på kurs 100. Og endelig består den af et 30-årigt, fastforrentet banklån (15 pct. af købesummen) med afdrag.
Stempelafgift kaldes også tinglysningsafgift og er de afgifter, du skal betale i forbindelse med tinglysning. Ved tinglysning skal du både betale en fast tinglysningsafgift og en stempelafgift, der afhænger af størrelsen på det, du ønsker at tinglyse.
Stempelafgift ved tinglysning af skøde
Når du køber en fast ejendom, skal du have tinglyst skødet, hvilket udløser et fast tinglysningsgebyr på 1.750 kr. og en stempelafgift på 0,6 % af købesummen.
Hvem der betaler stempelafgiften ved tinglysning af skøde varierer afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger. Ved køb af en ejendom, der ligger vest for Storebælt, deles køber og sælger som regel om at betale tinglysningsafgiften. Ved køb af en ejendom, der ligger øst for Storebælt, er det som regel køberen alene, der betaler tinglysningsafgiften. Dette er dog blot sædvaner.
Stempelafgift ved lån
Ved erhvervelse af fast ejendom optager køber ofte et lån i banken, der som regel kræver pant i personens aktiver, som sikkerhed for lånets tilbagebetaling. Hvis vedkommende giver banken pant i sin faste ejendom, vil tinglysningen af pantebrevet som tidligere nævnt udløse en tinglysningsafgift på 1.730 kr. og en stempelafgift på 1,45% af hovedstolen.
I nogle tilfælde kan du som køber spare denne tinglysningsafgift, hvis sælger i forvejen har tinglyst et lån i ejendommen, som dit lån kan afløse. Det kræver, at sælger ikke aflyser sit låns pantebrev, før du har tinglyst dit låns pantebrev. Hvis dit lån kan afløse sælgers lån, skal du ikke betale den fulde tinglysningsafgift, men kun 1,5 % af forskellen på sælgers gamle lån og dit nye lån.
Når et dokument i forbindelse med en bolighandel, herunder et skøde eller et pantebrev, indleveres til tinglysning, skal der betales en afgift til staten. Man har imidlertid mulighed for at opnå afgiftsfritagelse for pant der allerede er tinglyst i ejendommen. Denne afgiftsfritagelse benævnes stempelrefusion.
Følgende tre krav skal være opfyldt, for at afgiften kan overføres efter den nye praksis:
En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en byggesagkyndig, der gennemgår huset for fejl og mangler, som bliver nedfældet i en rapport, som du kan vise potentielle købere af din bolig.
Udarbejdelse af tilstandsrapport er et krav for at man via huseftersynsordningen kan komme ud af sit 10 årige fejl og mangelansvar.
Der findes forskellige typer tilstandsrapporter – som tillæg til de traditionelle rapporter, kan man også få en visuel rapport, så man kan se billeder af fejl og mangler, og hvor de er placeret.
Frem til 1. oktober 2020 blev skader eller fejl på boligen kategoriseret efter, hvor kritisk problemet er: K0, K1, K2 eller K3, med K3 som den mest kritiske skade. Desuden kunne en skade få betegnelsen UN, hvis den ikke kan kategoriseres, men bør undersøges nærmere.
Men per 1. oktober 2020 har tilstandsrapporten fået ny form, og i den forbindelse er der også blevet introduceret en ny karakterskala, der erstatter de klassiske K-system.
Fremover bliver skader eller fejl på boligen nu kategoriseret efter en farveskala, hvor rød angiver de kritiske skader, som skal udbedres her og nu. Skader markeret med gul i tilstandsrapporten er skader, der skal laves, men som kan vente et par år, imens mindre alvorlige skader får farven grå. Endelig angiver farven sort de skader, som skal undersøges nærmere.
Tinglysning er en offentlig registrering af blandt andet gæld. I praksis så er tinglysning domstolenes offentligørelse af forskellige rettigheder. Det betyder at tinglysning er et juridisk bindende udsagn, som hører under loven, så længe det findes i tingbogen.
Der er udgifter i forbindelse med at tinglyge oplysninger. Udgifterne varierer alt efter hvilken type tinglysning der er tale om og benævnes ofte som stempelafgift.
Tvangsauktion er en tvungen offentlig auktion over fast ejendom eller løsøre, som afholdes af en fogedret på begæring af kreditorer, der har gjort udlæg eller pant i den faste ejendom eller løsøret. Ved en tvangsauktion vil deres krav blive helt eller delvist opfyldt.
Er du interesseret i at høre mere? Bliv ringet op og hør hvordan vi kan hjælpe dig til din drømmebolig. Få en uforpligtende gennemgang af din boligsituation.
Bliv ringet op
Ved generelle henvendelser kontakt os på:
Åbningstider:
Mandag til fredag – 9:00-17:00.
Samarbejdspartnere:
Ansvarsforsikret igennem HDI Gerding
Din bolig. Din drøm.
